Žebříčky Přehledy

Jaké komplikace vnese nový občanský zákoník do oblasti bydlení a jeho financování?
26.6.2013  |  Michal Bubák

Za méně než půl roku bude platný nový občanský zákoník, který představuje závratné změny v mnoha oborech. Nevyhne se ani oblasti hypotečních úvěrů.

Nejzásadnější je změna chápání staveb, které se od roku 2014 stanou součástí pozemků, na kterých stojí, a nebudou se nadále zapisovat samostatně do katastru nemovitostí. Již tedy nebude možné použít stavbu nacházející se na cizím pozemku jako zástavu.

Řešením je uzavření smlouvy o právu stavby nebo sjednocení vlastnictví. Pohotové jednání je nutné, pokud stavíte nemovitost a čerpáte na ni (nebo chcete čerpat) hypotéku.

Návrat k zásadě: Co stojí na pozemku, je jeho součástí



V současnosti platí, že pozemek a budova na něm umístěna jsou v právním smyslu dvě samostatné věci. Tento pohled u nás vznikl v roce 1951 a je typický pro právní řády socialistických států. Dříve platila takzvaná zásada superficies solo cedit, která vychází z myšlenky, že vše, co je pevně spojeno se zemským povrchem, je součástí příslušného pozemku. K tomuto postoji, který je zcela obvyklý ve světě, se znovu kloní i náš nový občanský zákoník.

Stavba a pozemek se stejným vlastníkem se v katastru sloučí



Nový občanský zákoník říká, že pokud bude k 1. 1. 2014 jednotný vlastník stavby a pozemku pod ní, stavba se stane automaticky součástí pozemku a v katastru se sloučí do jedné nemovitosti. Pokud jste majitelem stavby na cizím pozemku, nemusíte se obávat, že přijdete o svou střechu nad hlavou ve prospěch vlastníka pozemku, naopak získáte předkupní právo na tento pozemek. Zároveň ale i majitel pozemku získá předkupní právo na vaši stavbu.

Stavba na cizím pozemku zůstane zvláštní věcí v právním smyslu



To znamená, že bude-li chtít jeden z vás svoji věc (pozemek nebo stavbu) prodat, bude ji muset nejdříve nabídnout ke koupi druhému. Jestliže tyto záměry nemáte, zůstane vaše stavba zvláštní věcí v právním smyslu. Pokud čerpáte na tuto stavbu hypoteční úvěr, nemělo by se pro Vás nic změnit.

Na to, jak to bude se zástavním právem, nepanuje jednotný názor



„Pokud však bude věcné právo ke stavbě nebo pozemku zřízeno do 31. 12. 2013, stavba se nestane součástí pozemku, dokud takové právo trvá. Odborná právní veřejnost však zatím není jednotného názoru, zda se toto pravidlo uplatní i v případě, kdy je k pozemku nebo ke stavbě zřízeno zástavní právo. Vývoj názorů proto bude třeba nadále sledovat,“ doplňuje Josef Hlavička, partner advokátní kanceláře Havel, Holásek & Partners.

Komplikace při financování rozestavěné stavby na cizím pozemku



Nový zákoník výrazně zkomplikuje poskytování hypotečních úvěrů na rozestavěné stavby, protože od roku 2014 je nebude možné zapsat do katastru nemovitostí.

Bude-li majitel nemovitosti stavět na svém vlastním pozemku, bude stavba k tomuto pozemku automaticky přirůstat. Stavbu na cizím pozemku budete moci postavit pouze na základě takzvaného práva stavby, které vám majitel pozemku musí udělit. Toto právo má dobu platnosti 99 let a je předmětem zápisu do katastru nemovitostí, takže jej budete moci převést, dědit nebo zatížit zástavním právem, které je nezbytné k uzavření hypotečních úvěrů.

„Nevýhodou tohoto řešení však je jeho časová omezenost vzhledem k tomu, že nemovitost se obvykle užívá dlouhodobě,“ říká Josef Hlavička, partner advokátní kanceláře Havel, Holásek & Partners.

Máte-li rozestavěný dům, podnikněte potřebné kroky



Pokud máte v současnosti rozestavěný dům, na který čerpáte, nebo chcete čerpat hypoteční úvěr, je třeba začít podnikat potřebné kroky co nejdříve, abyste neměli od nového roku problém s financováním.

Podstatný je stav rozestavěnosti vašeho domu. Pokud stavba do konce roku nesplní podmínky pro zápis do katastru (tj. obvodové stěny alespoň do výše 1. nadzemního podlaží), nedojde ke vzniku samostatné stavby a po 1. lednu 2014 se stavba stane součástí pozemku.

Jestliže bude stavba splňovat podmínku pro zápis do katastru, ale přesto k němu nedojde z důvodu zdržení na katastrálním úřadu nebo vaší vlastní vinou, vzniknou vám mnohé komplikace.

V novém roce budete muset dokazovat, že stavba vznikla ještě podle starých předpisů a že se tedy nemá stát součástí pozemku. Katastr po vás bude pravděpodobně požadovat smlouvu s majitelem pozemku, stavební povolení a prohlášení o stavu rozestavěnosti stavby k 1. 1. 2014.

Nebude-li stavba zapsána do katastru nemovitostí, můžete mít problém s hypotékou



„Se změnami provedenými novým občanským zákoníkem je nutné provést i změny v katastrálním řízení. Z tohoto důvodu jsou nyní v legislativním procesu nový zákon o katastru nemovitostí (který je aktuálně připraven k projednání v Senátu Parlamentu České republiky) a katastrální vyhláška, které upraví konkrétní detailnější požadavky na zápis nových skutečností po 1. 1. 2014 do katastru nemovitostí,“ uvádí Josef Hlavička, partner advokátní kanceláře Havel, Holásek & Partners.

Jestliže nebude stavba z jakéhokoliv důvodu zapsána v katastru, nebude ji stavebník moci zastavit bance, čímž bude ohroženo čerpání hypotečního úvěru.

Zajištění stavebním právem bude banka vnímat rizikověji



„Tato situace samozřejmě není neřešitelná. Je možné například zřídit právo stavby a úvěr získat jeho zástavou nebo můžete zastavit jinou nemovitost. Ale zajištění stavebním právem bude pro banku rizikovější než zajištění nemovitostí, která má stejného majitele jako pozemek,“ vysvětluje Jan Bureš, odborník na hypoteční úvěry z Raiffeisenbank.

Financovat rozestavěnou stavbu na vlastním pozemku bude taktéž komplikovanější



Bohužel ani v případě, že vlastníte jak pozemek, tak stavbu, se vám komplikace nemusejí vyhnout. Záleží na tom, čím zastavujete úvěr. „V případě, že se bude zástava vztahovat na pozemek i na dům, neměl by být s poskytnutím úvěru problém. Pokud ale chcete pro první čerpání zastavit jen pozemek a pro další čerpání počítáte s tím, že zastavíte rozestavěný objekt, musí být vaše rozestavěná stavba do konce roku 2013 zapsána do katastru, jinak bude čerpání úvěru ohroženo,“ uvádí Jan Bureš.

Týká se to i Vás?



Říkáte si, že se vás tyto případy netýkají, protože pozemek a dům vlastníte spolu s manželem nebo manželkou? I takovéto vlastnictví může být ze zákona problematické.

O odlišného vlastníka totiž půjde ve všech těchto případech:



Majitel pozemku Majitel stavby
1. situace jeden z manželů manželé v režimu společného jmění
2. situace manželé v podílovém spoluvlastnictví manželé v režimu společného jmění
3. situace obec (stát) fyzická osoba
4. situace libovolný developer s nájemní smlouvou nebo smlouvou o budoucí kupní smlouvě
Zdroj: interní materiály Raiffeisenbank

Co můžete udělat, abyste předešli případným komplikacím?



1) Sjednoťte vlastnictví pozemku a stavby – toto řešení se nabízí pro manžely a případně i pro osoby v rodinném vztahu.

2) Uzavřete řádnou nájemní smlouvu a případně ji doplňte smlouvou o smlouvě budoucí, kde se vlastník pozemku zaváže, že s vámi v roce 2014 uzavře smlouvu o právu stavby. Tuto smlouvu totiž není vhodné uzavírat ještě v roce 2013, jelikož zde hrozí riziko neplatnosti.

3) Snažte se dostavět stavbu do konce roku alespoň do fáze rozestavěnosti (tedy do výše 1. nadzemního podlaží) a stavbu nechte jako rozestavěnou v tomto roce zapsat do katastru. Ihned poté k ní zřiďte zástavní právo.

4) Pokud stavbu do katastru nestihnete zapsat, zajistěte si alespoň dostatečnou dokumentaci o stavu rozestavěnosti stavby k 31. 12. 2013.

Jestliže si nejste jisti svojí konkrétní situací nebo máte-li jakékoliv pochybnosti, navštivte svého bankovního poradce. Čím dříve tak učiníte, tím lépe, jelikož budete mít dostatek času na zařízení všech nezbytných opatření.






Související články:
Češi a investice do nemovitostí v zahraničí: Co všechno nabízí Hypotéka bez hranic od ČSOB?

Z oblasti hypoték: Jedna banka zdražuje, další banky nabízí letní novinky a akční sazby

Hypotéky se sazbami od 2,99 % ročně si můžete zafixovat na celých 7 let

Květen byl druhým nejúspěšnějším hypotéčním měsícem od roku 2003

Zlatá Koruna vybrala nejlepší bankovní produkty tohoto roku


Žebříčky a přehledy:
Žebříček s nejlepšími hypotékami a spotřebitelskými úvěry podle odborníků - zde
Přehled celé nabídky úvěrů - zde


Zpět


© 2023 Scott & Rose, spol. s r.o.