Zastaví se růst cen nemovitostí? Kolik Češi s hypotékou splácí ve srovnání s jejich příjmy? Investujte do nemovitosti bez jejího nákupu

15.6.2017 | Zdeněk Bubák, zprávy ČSOB, Broker Consulting a Raiffeisen IS

foto

Česká národní banka považuje české nemovitosti za mírně nadhodnocené a i proto dál přitvrzuje v opatřeních, která mají ztížit přístup domácností k úvěrům. Podle Jana Bureše, hlavního ekonoma Patria Finance ze skupiny ČSOB, zchladit “realitní horečku” v dohledné době ale nebude jednoduchý úkol - řada faktorů je jednoduše mimo kontrolu centrální banky. Jakou částku z měsíčních příjmů musí Češi na splátku úvěru včetně hypotéky vynaložit zjišťovala společnost Broker Consulting? Pro ty, kdo chtějí investovat do nemovitosti, máme radu: není nutné nemovitost přímo kupovat, ale nabízí se investice do realitního fondu.

České nemovitosti vypadají relativně draze při porovnání s průměrným příjmem obyvatel. Vývoj cen v posledním roce výrazně překonal dynamiku průměrné mzdy a poměr cen ke mzdám byl tak na konci roku 2016 zhruba 5 % nad dlouhodobým průměrem. Zajímavé podle Jana Bureše, hlavního ekonoma Patria Finance, je, že podobné varovné signály nejsou vidět při pohledu na poměr cen českých nemovitostí k nájmům - ten je naopak zhruba 6 % pod dlouhodobým průměrem. Vysvětlení je jednoduché - nájmy zrychlují především v posledních kvartálech podobně jako ceny nemovitostí. Proč?

Jednoduše proto, že nabídka na trhu nestíhá uspokojit nikoliv čistě spekulativní, ale “přirozenou” poptávku po bydlení. „Jedním z důvodů je výrazné zpomalení nové výstavby na řadě míst, především pak v Praze. Developeři v uplynulém roce zahájili v hlavním městě stavbu “pouze” 2800 nových bytů. Dosavadní demografické trendy přitom ukazují na pokračující roční přírůstky domácností v Praze tempem okolo 6000 za rok. Navíc nový fenomén Airbnb podle různých odhadů odsál z trhu s nájemním bydlením v Praze až 10 tisíc bytů. Nabídka v takovém prostředí poptávku jednoduše nestíhá a centrální banka na tom v dohledné době nic zásadního nezmění,“ říká Bureš.

Navíc makro "prudenční" opatření nemohou podle Bureše udělat o moc víc než, že zhorší dostupnost úvěrů pro část především nižších příjmových skupin a zabrání jim zadlužit se při nákupu teoreticky nadhodnocených nemovitostí. Těžko při rostoucích nájmech a nízkých úrokových sazbách sníží atraktivitu investic do bydlení mezi těmi, co mají peněz dost a přemýšlí, kam s nimi. Bez výraznějšího růstu úrokových sazeb (ke kterému se ČNB nechystá) bude investiční poptávka dál sílit.

Kolik ze svých příjmů Češi vydají na splátku úvěrů včetně hypoték?

Podle analýzy finančně-poradenské společnosti Broker Consulting nejvyšší poměr splátek a čistých měsíčních příjmů mají rodiny s příjmy od 10 000 do 17 500 Kč měsíčně. V průměru u nich totiž splátky představují až 32 procent jejich měsíčních příjmů. Čistý měsíční příjem této skupiny obyvatel představuje průměrně 14 218 korun a zároveň měsíčně v průměru splácí 4 578 korun. Broker Consulting v rámci výzkumu, který představila veřejnosti, analyzovala 15 900 finančních plánů svých klientů ze všech příjmových skupin.

Žebříčky a přehledy:

Žebříček s nejlepšími hypotékami a spotřebitelskými úvěry podle odborníků - zde

Přehled celé nabídky úvěrů - zde

„Ze zkušenosti můžeme říct, že u této skupiny obyvatel jsou často problémem předražené spotřebitelské půjčky nebo kreditní karty. Tito lidé se mylně domnívají, že jim taková půjčka pomůže řešit jejich finanční situaci, ovšem, opak je pravdou. Splácí velmi drahé úroky a ve finále si tak za vypůjčené peníze pořídí méně věcí. Východiskem z této situace bývá konsolidace jejich dluhů, před konsolidací je často poměr splátek k příjmu ještě vyšší než 32 %. Část těchto splátek jsou také hypotéky, což je většinou dobrý dluh, jelikož se jedná o výhodné zajištění na stáří prostřednictvím pořízení vlastní nemovitosti,“ uvedl k výsledkům analýzy Michal Cibulka, analytik Broker Consulting.

Druhou sledovanou skupinou v analýze Broker Consulting jsou jednotlivci a rodiny s výdělky v rozmezí 17 500 až 25 tisíc korun měsíčně. Jejich průměrné měsíční splátky představují 5 500 korun, pokud žijí sami. Čistou mzdu pobírají ve výši 20 483 korun a jejich splátky tak činí přibližně 27 procent jejich pravidelných příjmů. Výsledek u rodin s podobnými příjmy je jen o málo horší. Splácí totiž 28 procent z měsíčních výdělků (21 875 Kč).

Srovnání hypoték najdete zde - úroky, poplatky, RPSN, účel

Lidé vydělávající 25 až 100 tisíc korun měsíčně splácí v průměru 9 210 korun měsíčně. Zároveň jejich průměrný čistý příjem (39 534 korun) je téměř dvojnásobný oproti lidem v druhé sledované skupině. Poměr splátek k příjmům se u této skupiny pohybuje kolem 27 procent. Lépe jsou na tom rodiny ze stejné příjmové skupiny. Vydělají typicky 45 378 korun při splátkách ve výši 8 347 korun. Splácí tedy „pouze“ 18 procent svých příjmů.

Většina populace se podle zjištění Broker Consulting chová finančně poměrně odpovědně. „V současné době se i Česká národní banka v souvislosti s regulací hypoték začala zajímat o vztah pravidelných příjmů a splátek. Proto jsme se chtěli podívat na reálnou situaci jednotlivců a rodin,“ řekl Cibulka. „U lidí a rodin, které finančně plánují je vidět, že poměr splátek a příjmů je poměrně zdravý, zejména s přihlédnutím k faktu, že většina splátek patří hypotékám. Průzkum ale neukazuje, jak je na tom populace, která se o své peníze nestará a finančně neplánuje. Ze zkušenosti víme, že tam je situace často tristní, lidé utrácejí zbytečně desítky tisíc korun na úrocích každý rok,“ dodal.

Žebříček hypoték najdete zde

V této souvislosti společnost varuje před pasivitou lidí v případě, že se dostanou do úvěrové pasti. „Většina dlužníků se mylně domnívá, že si s takovým problémem poradí sama. Pravdou ale je, že vymotat se z dluhové pasti bez podpory další strany, bývá v drtivé většině případů takřka nemožné,“ dodal Cibulka.

Investice do nemovitostí nutně nevyžadují jejich koupi

Raiffeisen investiční společnost (RIS) nabídne od pondělí 19. června zájemcům novým realitní fond investující do kvalitních a prověřených nemovitostí a nemovitostních společností. Regionálně se fond orientuje především na nemovitosti v České republice, maximální výše investice může dosáhnout až 10 milionů korun.

Raiffeisen realitní fond připravila Raiffeisen investiční společnost nejen pro zkušené investory, ale i pro klienty s malými či průměrnými zkušenostmi s investováním. Nový fond investuje převážně do administrativních, logistických a skladových objektů, dále
do maloobchodních budov, multifunkčních center a retailových parků. Doporučený minimální investiční horizont je 5 let. Standardní vstupní poplatek ve výši 2 % bude v průběhu akumulačního období snížen na polovinu. Minimální výše investice je stanovena na 500 Kč, maximální pak na 10 milionů korun.

Přehled podílových fondů dostupných v ČR najdete zde

„Raiffeisen realitní fond vychází vstříc investorům, kteří chtějí získat výhody plynoucí z investic do nemovitostí a hledají nové možnosti diverzifikace svého portfolia,“ říká generální ředitel Raiffeisen investiční společnosti Jaromír Sladkovský, a dodává: „Investor by si měl být určitě vědom charakteristických vlastností aktiv v majetku fondu, což v praxi znamená především nižší likviditu vyžadující čas pro prodej za nejlepší cenu v délce i několika měsíců.“

Raiffeisen realitní fond není vhodný pro pravidelné investování. Za účelem dosažení maximálního výnosu a zjištění stability fondu vydává RIS podílové listy pouze ve stanovených objemech a obdobích. Mimo vymezená období nebude možno do fondu investovat. Informace o vydávání podílových listů budou zveřejněny s dostatečným předstihem na internetové stránce RIS www.rfis.cz.

Hodnota spravovaného majetku RIS je aktuálně 19 miliard korun.

Jak jste si jistí svými znalostmi v oblasti úvěrů? Můžete se otestovat

Test - úvěry

Zúčastnit ankety se můžete zde

Související články:

ČSOB zapojí do odhalování podvodů umělou inteligenci od českého startupu Resistant.AI

Aktuální potřeba dodatečných financí u podnikatelů v Praze je přes 6 miliard korun. Ukázal to průzkum ČSOB

ČSOB nově nabízí půjčky plně online. Peníze budou na účtu za pár minut.

ČSOB začíná nabízet řešení pro chytrou domácnost. Lidé budou moci na dálku ovládat různá zařízení

Trh s nemovitostmi na začátku roku 2017. Budou ceny bytů ještě růst? O jaké lokality je zájem?

Zpět

domů | zobrazit plnou verzi Spravovat nastavení cookies