Co na novou regulaci hypoték ze strany ČNB říkají banky a developeři?

14.6.2018  |  Zdeněk Bubák, zpráva Raiffeisenbank

Zavedením doporučení pro míru zadlužení a následnou zátěž splácením dluhů s platností od 1. října 2018 ČNB reaguje na rostoucí riziko předlužení českých domácností a následnou neschopnost splácet dluhy. Mnoho českých domácností s nízkými příjmy by mohlo snadno spadnout, i při krátkodobém výpadku příjmu, do dluhové pasti. Těmito zavedenými opatřeními se ČNB snaží toto riziko limitovat.


Zobraz diskusi (0)

Podle Heleny Horské, hlavní ekonomky Raiffeisenbank, se ČNB znelíbilo, že i navzdory varování téměř 1/10 úvěrů poskytnutých v roce 2017 měla oba indikátory souběžně, tedy DSTI (Splátky dluhu k čistému příjmu) nad 40 % a DTI (Dluh k čistému ročnímu příjmu) nad 8. Banky tedy výrazně neomezily úvěry, které jsou z pohledu regulátora až příliš rizikové a domácnosti, které se zadlužují, se stávají zranitelnějšími. Proto ČNB nově doporučuje, aby od 1. října 2018 splátka dluhů nepřesahovala 45 procent čistého měsíčního příjmu žadatele a celkové zadlužení 9násobek čistého ročního příjmu.

Nová doporučení ČNB: Dluh k čistému ročnímu příjmu (DTI) ve výši 9 (9násobek) a splátky dluhu k čistému příjmu (DSTI) ve výši 45 % s výjimkou pro 5 % objemu úvěrů

Nová doporučení (DTI, DSTI) mohou podle Heleny Horské omezit přístup tzv. singles (jednotlivců) s nižším příjmem (např. mladých lidí na začátku kariéry) a mladých rodin s dětmi žijících z jednoho příjmu k hypotékám a tudíž i k bydlení v Praze a Brně a jejich okolí, kde ceny nemovitostí jsou vzhledem k příjmům vysoké. Ve zbytku Čech to nebude vzhledem k nižším cenám nemovitostí zas tak velký problém. I pro mladé zde je ale řešení, a to žádat o úvěr společně s partnerem nebo požádat o finanční pomoc rodinu.

Singles a mladé rodiny budou proto odkázáni bydlet déle, ne-li po celý život, v nájmu. Ceny nájmů, dokud se bude ekonomice a spotřebitelům dařit, porostou ve velkým městech a jejich okolí ještě výrazně rychleji.

Srovnání nabídky hypoték na českém trhu najdete zde

Zkušenosti z jiných zemí ukazují, že tyto dluhové stropy vedou ke zpomalení růstu úvěrů, ne ale zastavení růstu tzv. credit crunch. Neprokázalo se, že by tato opatření měla vliv na růst cen nemovitostí, tj. že by růst cen nemovitostí zastavila.

DTI či DSTI doposud používalo 15 zemí EU (9 v podobě právně závazné normy). Kombinaci všech tří limitů LTV, DSTI a DTI uplatňují či se chystají uplatňovat cca 3 země (Nizozemí, Slovensko a chystá se i Rakousko).


Žebříčky a přehledy:

Žebříček s nejlepšími hypotékami a spotřebitelskými úvěry podle odborníků - zde

Přehled celé nabídky úvěrů - zde

Jak se na opatření dívají banky?

„Zpřísnění doporučení České národní banky pro poskytování hypoték může postihnout čtvrtinu až třetinu nových žadatelů o hypotéku u České spořitelny a to zejména z řad mladých lidí, kteří potřebují financovat své první bydlení. Předpokládáme, že v důsledku pokračujícího zpřísňování podmínek a zvyšování úrokových sazeb ze strany centrální banky nadále poroste obliba hypoték s dlouhými fixacemi úrokových sazeb a proto se chystáme v krátké době uvést na trh hypotéky s fixacemi na 20 let,“ říká Filip Hrubý, tiskový mluvčí České spořitelny.

„Při poskytování hypoték vždy pečlivě zkoumáme bonitu žadatele/žadatelů i jeho úvěrovou historii, což nám pomáhá určit, jestli lze hypotéku v požadované výši poskytnout. Předcházíme tím tomu, že by si na sebe žadatel navalil příliš velké břemeno, které by pak nebyl schopen splácet. V současné době máme mantinely posuzování nastaveny tak, že pro nás zpřísnění ze strany ČNB nepřináší žádné zásadní změny. Pro žadatele samotné se to ale může stát další překážkou na cestě k vlastnímu bydlení, zvláště v době, kdy ceny nemovitostí stále rostou. Preferujeme ale zodpovědné půjčování, které chrání spotřebitele,“ komentuje novinku ČNB Jan Bláha, obchodní ředitel Fio banky.

A co na opatření realitní developeři?

Podle Evžena Korce, generálního ředitele developera bytů EKOSPOL je sice stabilita finančního segmentu zcela relevantní cíl a jeden z hlavních úkolů centrální banky, ale její nové návrhy však bohužel mohou nafouknout bublinu na nemovitostním trhu. Ta zde podle jeho názoru aktuálně není, ale nyní na ni kvůli nekoncepčním krokům ČNB klidně může dojít. „Stane se tak přesně to, před čím centrální bankéři zatím zbytečně varují,“ říká Evžen Korec, generální ředitel společnosti EKOSPOL.

Nová opatření totiž výrazně omezí možnost pořídit si vlastní bydlení. Vyřadí z možnosti získat hypoteční úvěr poměrně silnou skupinu lidí ze střední třídy. Ve skupině potenciálních kupců bytů ale zůstane zastoupena celá skupina spekulantů kupujících byty pro zisk z nájmů nebo pozdějšího prodeje. Ti mají buď dostatek vlastních zdrojů, nebo mohou prokázat dostatečně vysoké příjmy pro získání hypoték. Jejich podíl mezi kupujícími proto ještě posílí. „A jak víme z minulosti, realitní nebo jiné bubliny vznikají většinou právě z toho, když se do daného segmentu silněji vloží spekulanti,“ dodává Korec.

Spekulanti teď budou mít ještě větší jistotu, že o pronájem jejich bytů bude zájem. Na trh totiž na straně poptávky po nájmech vstoupí právě velmi silná skupina střední třídy, která si nově nebude moci vlastní byt koupit a bude tedy muset řešit bydlení nájemním způsobem. Navíc vzhledem k dlouhodobě omezené nabídce nových bytů kvůli přiškrcené výstavbě nelze čekat, že by prodejní ceny na realitním trhu poklesly. Poptávka kupujících bude i po zablokování skupiny střední třídy stále dost silná.

Diskutabilní je i to, zda se opravdu dostaví vzývaný efekt omezení zadlužování jednotlivců a rodin. S těmito restrikcemi sice nedosáhnou na velký jednorázový závazek v podobě hypotéky, ale budou muset platit nájem. Výše nájmů a prodejních cen bytů jsou ale samozřejmě v jasné korelaci, když rostou ceny bytů, zdražují i nájmy, většinou jen s mírným zpožděním. Částka placeného nájemného je přitom často podobná výši splátky hypotéky – lidé tedy i tak vydají podstatnou část svého příjmu na bydlení, jen si nebudou moci platit na své vlastní.

Podle Korce, i když nová omezení ČNB mají za cíl posílit stabilitu finančního sektoru, ke snížení cen nemovitostí nepovedou a paradoxně mohou nafouknout realitní bublinu. I po těchto opatřeních totiž zůstane silná poptávka po nemovitostech a pouze v ní posílí podíl spekulantů. Růst cen nemovitostí může zastavit jen větší nabídka bytů na trhu. K tomu je však potřeba výrazné zjednodušení a zrychlení povolovacích stavebních procesů a rychlé zahájení nové výstavby.

Související články:

Raiffeisenbank opět nabízí hypotéku s oceněním nemovitosti zdarma. U kterých bank odhad zdarma také získáte?

Podzimní hypodny v Raiffeisenbank nabízejí bonus až 5 000 korun

Raiffeisenbank nabízí v rámci podzimních Hypodnů bonus 6 tisíc korun

Jarní Hypodny u Raiffeisenbank vám mohou podstatně zlevnit novou hypotéku

Raiffeisenbank u svých hypoték nabízí akční slevu z úrokové sazby a bonus 4 000 korun

Zpět