Žebříčky Přehledy

Na co si dát pozor, když uvažujete o druhé hypotéce
12.6.2025  |  Tomáš Smetana, zpráva Hyponamíru.cz | foto: Shutterstock

Vlastníte už jednu nemovitost na hypotéku, ale zvažujete pořízení další? Druhá hypotéka může být cestou k investičnímu bytu, většímu domu nebo vyplacení spoluvlastníka. Její získání však není automatické – banky přísně posuzují bonitu, zajištění i účel. V článku vám poradíme, co vše druhá hypotéka obnáší a jak se na ni připravit.


Řada Čechů splácí jednu hypotéku, někteří si ale berou i druhou. Tu využívají například na nákup investiční nemovitosti, vyplacení spoluvlastnického podílu nebo rozšíření stávajícího bydlení. „Pokud jsou splněny podmínky, banky s poskytnutím druhé hypotéky nemívají problém. Klíčová je bonita žadatele, který musí být schopen splácet veškeré úvěry,“ doplňuje Miroslav Majer, CEO Hyponamíru.cz.

Co znamená druh hypotéka a jaké jsou podmínky?



Když mluvíme o druhé hypotéce, obvykle tím myslíme jednu ze dvou situací. První nastává, když už jednu hypotéku splácíte a k ní si vezmete další. V takovém případě platíte současně dva úvěry, zajištěné dvěma nemovitostmi. Druhá varianta je, že původní hypotéku už máte splacenou a teprve poté si berete novou. V tomto článku se ale zaměříme především na první možnost, tedy na situaci, kdy splácíte dvě hypotéky současně.

Podmínky jsou podobné jako u první hypotéky. Banka posuzuje bonitu – tedy vaši schopnost splácet všechny úvěry podle příjmů, výdajů a závazků.

Důležitá je i úvěrová historie. Problémy se splácením v minulosti mohou žádost zkomplikovat. Počítejte s nutností vlastních prostředků – většinou aspoň 20 % z ceny nemovitosti. Banka sleduje poměr LTV (výše úvěru vs. hodnota zajištění). Je také nutné ručit nemovitostí – buď tou kupovanou, nebo jinou vhodnou.

Druhou hypotéku lze získat i bez úspor, pokud bance nabídnete do zástavy jinou nemovitost (např. vlastní byt, dům rodičů. Možná je i kombinace s úvěrem ze stavebního spoření – ten má obvykle výhodnější podmínky a nevyžaduje zajištění.

💡 Modelový příklad: Druhá hypotéka na investiční byt

Rodina již splácí první hypotéku na vlastní bydlení a nyní zvažuje koupi investičního bytu za 3,5 milionu Kč. Využívá možnost druhé hypotéky do 80 % LTV, tedy si půjčuje 2,8 milionu Kč. Úroková sazba činí 4,65 % p.a. a splatnost je nastavena na 25 let. Měsíční splátka druhé hypotéky vychází přibližně na 15 800 Kč.

Tato částka je čistě orientační a nezahrnuje pojištění nemovitosti ani poplatky. Pokud by klient měl i první hypotéku s obdobnou splátkou, musí jeho domácnost zvládnout celkové měsíční zatížení přes 30 tisíc korun. Z tohoto důvodu banky velmi důkladně prověřují bonitu a stabilitu příjmů.

Hypotéka na výstavbu



Druhá hypotéka může pokrýt stavbu na pozemku, který jste už koupili na úvěr. Musí jít ale o stejnou banku, která drží zástavu. Místo nové hypotéky lze také žádat o navýšení té původní. Vzniká ale nový úvěr s novými podmínkami, často i refinancovaný.

Úroková sazba



„Sazby hypoték se liší podle doby sjednání, inflace, politiky ČNB i nabídky bank. První a druhá hypotéka tak často mají jiné podmínky. Výsledná sazba závisí na trhu, typu úvěru a vaší bonitě,“ říká Miroslav Majer z hyponamiru.cz.

Refinancování hypotéky



Pokud můžete získat výhodnější podmínky, lze hypotéku převést k jiné bance. Nejvhodnější je řešit refinancování na konci fixace, kdy vám banka nesmí účtovat sankční poplatky. Je možné refinancování dvou hypoték najednou? Ano, pokud mají podobný termín fixace a banka to umožní, můžete obě hypotéky refinancovat současně. V některých případech je možné je i sloučit do jednoho úvěru. Výsledkem může být jednotná sazba, jednodušší správa i nižší náklady.

Nejčastější chyby při druhé hypotéce



Mezi nejčastější chyby při sjednávání druhé hypotéky patří přecenění vlastní finanční situace, rychlé přijetí první nabídky a opomenutí možného růstu splátek. Mnoho žadatelů si neuvědomuje, jak výrazně může druhý úvěr zatížit rodinný rozpočet. Často se spokojí s první nabídkou, aniž by pečlivě porovnali úrokové sazby, poplatky či podmínky u různých bank. Třetím rizikem jsou vyšší splátky, které mohou nastat po skončení doby fixace. Bez dostatečné finanční rezervy může taková situace vést k vážným finančním problémům.

Na co si dát pozor?
  • Ověřte si, zda zvládnete splácet oba úvěry i po fixaci
  • Zvažte pojištění schopnosti splácet
  • Nespoléhejte jen na výnos z pronájmu
  • Mějte finanční rezervu minimálně na 3–6 měsíců splátek
  • Srovnejte nabídky více bank – podmínky se výrazně liší

Kdy má druhá hypotéka smysl?



Druhá hypotéka je dnes běžným řešením, zejména u lidí, kteří chtějí investovat do nemovitostí. Dobře nastavená druhá hypotéka může pomoci k finanční nezávislosti. Důležité je ale mít realistický plán, porovnat možnosti a poradit se s odborníkem.

Jaká je současná nabídka hypotečních úvěrů na českém trhu?



Následující tabulka uvádí současnou nabídku/srovnání hypotečních úvěrů u vybraných bank na českém trhu na základě modelového příkladu za těchto podmínek: nově sjednaný (nerefinancovaný) účelový hypoteční úvěr (koupě nemovitosti) ve výši 3,5 mil. Kč, při minimální úrokové sazbě do 80 % LTV s fixací na 3 roky a splatností 30 let. Banky jsou seřazeny abecedně.

Banka Duben 2025* Květen 2025** Červen 2025***
Úroková sazba v p.a. Měsíční splátka úvěru Úroková sazba v p.a. Měsíční splátka úvěru Úroková sazba v p.a. Měsíční splátka úvěru
Air Bank 4,49 % 17 713 Kč 4,49 % 17 713 Kč 4,49 % 17 713 Kč
Česká spořitelna 4,69 % 18 277 Kč 4,69 % 18 277 Kč 4,59 % 18 063 Kč
ČSOB /ČSOB Hypoteční banka 5,04 % 18 874 Kč 5,04 % 18 874 Kč 5,04 % 18 874 Kč
Fio banka 4,28 % 17 279 Kč 4,18 % 17 075 Kč 4,18 % 17 075 Kč
Komerční banka 4,69 % 18 131 Kč 4,69 % 18 132 Kč 4,69 % 18 132 Kč
mBank 4,99 % 18 767 Kč 4,99 % 18 767 Kč 4,79 % 18 342 Kč
MONETA Money Bank
 3,99 % 16 689 Kč 3,99 % 16 689 Kč 3,99 % 16 689 Kč
Partners Banka 4,59 % 17 926 Kč 4,39 % 17 506 Kč 4,39 % 17 506 Kč
Raiffeisenbank 4,59 % 17 922 Kč 4,59 % 17 922 Kč 4,49 % 17 714 Kč
UniCredit Bank 4,49 % 17 713 Kč 4,49 % 17 713 Kč 4,39 % 17 506 Kč
Zdroj: webové kalkulačky bank k datu k 25.4.2025*, 21.5.2025** a 9.6.2025***

Žebříček hypotečních úvěrů Obrázek: Pokračuj
Kalkulačka hypotečních úvěrů Obrázek: Pokračuj
Sjednání hypotečního úvěru Obrázek: Pokračuj







Související články:
Banky snižují úrokové sazby. Je správný čas na hypotéku?

Nebankovní půjčky v Česku: Proč o ně mají lidé zájem?

Banky rozšiřují nabídku odměn i pro děti, co jim nabízejí?

Produktové novinky bank v květnu aneb co nového pro nás banky připravily?

Úvěry na rekonstrukce ožívají: Domácnosti láká energetická úspora i výhodnější podmínky


Žebříčky a přehledy:
Žebříček s nejlepšími hypotékami a spotřebitelskými úvěry podle odborníků - zde
Přehled celé nabídky úvěrů - zde


Zpět


© 2023 Scott & Rose, spol. s r.o.