Sazby hypoték stagnují, nejvýhodnější je nyní fixace na tři roky

20.11.2025 | Veronika Křivská, zpráva: Swiss Life Select | foto: Shutterstock

foto

Listopad přinesl na hypoteční trh stabilizaci. Podle aktuálních dat Swiss Life Hypoindex se průměrná nabídková sazba hypoték udržela na úrovni 4,91 %, tedy stejně jako v říjnu. Letos tak úrokové sazby měřeny tímto indexem klesly o necelou třetinu procentního bodu. Nejvýhodnější jsou aktuálně úrokové sazby u tříleté fixace, které se pohybují lehce nad 4,5 %.

Přinášíme vám informace z pravidelného monitoringu trhu s hypotečními úvěry, který sleduje vývoj průměrných sazeb v Česku.

Průměrná sazba nově sjednaných hypotečních úvěrů zůstala na hodnotě ze října, tj. 4,91 %.

Při detailnějším pohledu na jednotlivé fixace je situace proměnlivější. Pětileté fixace u hypoték do 80 % LTV se průměrně pohybují lehce pod hranicí 4,8 %, zatímco tříleté fixace jsou o několik bazických bodů levnější. Dlouhodobé desetileté fixace naopak stagnují těsně pod hranicí 5,4 %. Stejně tak stagnují i jednoroční fixace, které se drží okolo sazby 4,9 %. Rozdíly tak nejsou markantní, ale naznačují opatrnost bank v určování cen napříč délkami fixací.

„Navzdory stabilitě sazeb se zatím nedá hovořit o oživení trhu. Celkový objem nově poskytnutých hypoték je meziročně vyšší, ale nedosahuje úrovní z roku 2020, kdy byly objemy poskytnutých hypoték rekordní. Důvodů je několik: vysoké ceny nemovitostí, ostražitý přístup klientů ke dlouhodobým závazkům a nejistota ohledně dalšího vývoje ekonomiky. Sazby kolem 5 % jsou sice nižší než loni, ale pro mnohé zůstanou nad hranicí dostupnosti,“ poznamenal Jiří Sýkora, hypoteční analytik společnosti Swiss Life Select.

Graf Swiss Life Hypoindexu v listopadu 2025
Autor: Swiss Life Hypoindex

= Pro zvětšení klikněte na obrázek =

Refinancování zesiluje tlak na banky

Stabilizace vývoje na hypotečním trhu přichází v období, kdy na něj přichází větší množství žádostí o refinancování. Právě v roce 2025 dochází k masovému konci fixací sjednaných v letech 2020 a 2021, kdy se sazby běžně pohybovaly pod 2 %.

Klienti, kteří tehdy čerpali například pětiletou fixaci za 1,89 %, jsou dnes postaveni před realitu refinancování za více než dvojnásobnou sazbu. Měsíční splátka hypotéky na tři miliony korun a splatností na 30 let tak vzroste z přibližně 10 900 Kč na 15 900 Kč. Tento nárůst má znatelný dopad na rozpočty domácností.

„Refinancování se tak stává klíčovou agendou bank. Řada z nich nabízí individuální sazby, poplatkové slevy nebo garantované podmínky při přechodu z jiné instituce. Konkurenční boj v tomto segmentu způsobuje, že nabídky pro refinancující klienty jsou často o 0,1 až 0,2 procentního bodu nižší než standardní cílené na nové úvěry. Banky se tak snaží zmírnit potenciální odliv klientely a zároveň získat refinancující segment jako strategický prostor pro růst,“ uvedl Jiří Sýkora.

Listopad tak uzavírá podzim bez dramatických změn, ale s jasnými signály. Hypoteční trh vstupuje do fáze postupné stabilizace, kdy refinancování bývá hybnou silou většiny pohybů. Banky i klienti si uvědomují, že éra extrémně levných peněz je u konce a nový normál se ustaluje kolem úrovně 4,5 až 5 %.

Otázkou zůstává, zda rok 2026 přinese očekávané uvolnění pod tuto hranici, nebo zda se aktuální sazby stanou dlouhodobým standardem.

Měsíční splátka se nezměnila

Měsíční splátka hypotečního úvěru ve výši 3,5 milionu korun sjednaného do 80 % odhadní ceny nemovitosti (LTV) při splatnosti 25 let a průměrné nabídkové sazbě 4,91 % p. a. se nezměnila a aktuálně činí 20 268 Kč.

Graf vývoje průměrné splátky v listopadu 2025
Autor: Swiss Life Hypoindex

= Pro zvětšení klikněte na obrázek =

Jaká je současná nabídka hypotečních úvěrů na českém trhu?

Následující tabulka uvádí současnou nabídku/srovnání hypotečních úvěrů u vybraných bank na českém trhu na základě modelového příkladu za těchto podmínek: nově sjednaný (nerefinancovaný) účelový hypoteční úvěr (koupě nemovitosti) ve výši 3,5 mil. Kč, při minimální úrokové sazbě do 80 % LTV s fixací na 3 roky a splatností 30 let. Banky jsou seřazeny abecedně.

Banka	Září 2025*		Říjen 2025**		Listopad 2025***
Banka	Úroková sazba v p.a.	Měsíční splátka úvěru	Úroková sazba v p.a.	Měsíční splátka úvěru	Úroková sazba v p.a.	Měsíční splátka úvěru
Air Bank	4,39 %	17 506 Kč	4,39 %	17 506 Kč	4,39 %	17 506 Kč
Česká spořitelna	4,59 %	18 063 Kč	4,59 %	18 063 Kč	4,59 %	18 061 Kč
ČSOB /ČSOB Hypoteční banka	4,94 %	18 661 Kč	4,94 %	18 661 Kč	4,94 %	18 661 Kč
Fio banka	4,18 %	17 075 Kč	4,18 %	17 075 Kč	4,18 %	17 075 Kč
Komerční banka	4,29 %	17 300 Kč	4,59 %	17 922 Kč	4,59 %	17 922 Kč
mBank	4,79 %	18 342 Kč	4,79 %	18 342 Kč	4,79 %	18 342 Kč
MONETA Money Bank	3,99 %	16 689 Kč	3,99 %	16 689 Kč	3,99 %	16 689 Kč
Partners Banka	4,59 %	17 922 Kč	4,39 %	17 506 Kč	4,59 %	17 922 Kč
Raiffeisenbank	4,29 %	17 300 Kč	4,29 %	17 300 Kč	4,34 %	17 403 Kč
UniCredit Bank	4,39 %	17 506 Kč	4,39 %	17 506 Kč	4,29 %	17 300 Kč

Zdroj: webové kalkulačky bank k datu k 25.9.2025*, 13.10.2025** a 19.11.2025***

Jaký bude nejbližší vývoj?

Celkově lze říci, že trh se nachází v rovnovážné fázi, kdy jednotlivé změny sazeb se navzájem vyvažují. To se promítá právě do relativní stability Swiss Life Hypoindexu.

Vývoj hypotečních sazeb se zatím vyvíjí podle očekávání a zdá se, že jejich stagnace potrvá i nadále. Nejistota na globálních trzích, kterou přinesla nová americká administrativa, přispívá k udržování sazeb na současných úrovních, protože další makroekonomický vývoj je obtížné předvídat. Inflace je momentálně pod kontrolou. Faktory jako obchodní tarify, geopolitické napětí či politická situace proto vedou k opatrnému postoji, který reflektuje i Česká národní banka ve svých posledních rozhodnutích.