Poskytování hypotečních úvěrů pod drobnohledem

17.9.2020 | Jan Bachura, zpráva Fincentrum & Swiss Life Select

foto

Jaká je realita při poskytování hypotečních úvěrů? Jak je to s úrokovými sazbami, poplatky, vlastními finančními prostředky nebo dobou vyřízení hypotéky? Abychom se to dozvěděli, prošli jsme ve spolupráci s analytickou společností Scott & Rose čtyři tisíce hypoték poskytnutých bankami na českém trhu během posledního roku. Výsledky našeho zkoumání najdete níže v článku.

Průměrná úroková sazba hypotečních úvěrů podle ukazatele Fincentrum Hypoindex klesla oproti minulému měsíci o čtyři bazické body a současně činí 2,11 procenta.

„Cena peněz na finančním trhu ale postupně roste a prostor pro další zlevňování hypoték se uzavírá. Banky navíc v nejistotě vyhlíží konec moratoria, které může znamenat nárůst počtu klientů, kteří nebudou schopni splácet hypotéky,“ uvedl Jiří Sýkora, specialista oddělení produktového managementu společnosti Fincentrum & Swiss Life Select.

Zájem o hypotéky byl v srpnu opět rekordní. Banky poskytly v srpnu 6 868 hypoték za 19,173 miliard Kč. Přestože ve srovnání s červencem poklesl objem poskytnutých hypoték téměř o 2,5 miliardy korun, stal se letošní srpen nejsilnějším osmým měsícem v historii Fincentrum Hypoindexu. Objem poskytnutých hypoték za prvních osm měsíců letošního roku již překročil 150 miliard korun.

Příklad ze života

Abychom současnou situaci ohledně podmínek pro poskytování hypotečních úvěrů více přiblížili, uvádíme následující příklad ze života potenciálního klienta, který má zájem koupit byt v Praze, financovat ho chce hypotékou. V současné době si například začínající učitel na základní či střední škole vydělá necelých 31 tisíc Kč hrubého, což v případě bezdětné osoby odpovídá čisté mzdě 23 435 Kč. V případě, že by zaměstnanec na této pozici uvažoval o pořízení staršího bytu v panelovém domě o 60 metrech čtverečních, musel by si při současných cenách v Praze zajistit alespoň 3,8 milionu Kč. Pokud by klient žádal o standardní hypotéku s 80% LTV, musel by mít naspořeno minimálně 760 000 Kč. Finanční úspory v takové výši ale nemá zdaleka každý. Když by mu banka poskytla hypotéku s 90% LTV (což není příliš běžná praxe, jak se můžete dočíst v článku níže), stačila by mu polovina, tj. 380 000 Kč. Ani tuto částku občan nemá běžně našetřenou (zejména při startu pracovního života). Získání hypotéky tak v dnešní době není vůbec snadná záležitost.

Za jakou dobu Vám banka poskytne hypotéku? Za šest až dvanáct týdnů. Rychlejší bývají větší banky

V rámci naší analýzy jsme se zaměřili zejména na to, jak dlouho průměrně trvá vyřízení hypotečního úvěru u bank na českém trhu. Do procesu schvalování hypotečního úvěru jsme zařadili níže uvedené body. Analýza se zaměřovala pouze na "standardní hypoteční úvěry běžných klientů", tj. na hypotéky bez komplikací, různých specifik či mimořádností.

Proces schvalování hypotéky:

a) klient shromažďuje dokumenty
b) klient shromažďuje podklady, které si dodatečně vyžádala banka
c) banka - odhad - čekání na určení odhadce a následně na návštěvu odhadce
d) banka - schvalování výjimek - cenových, produktových, metodických
e) banka - schválení, úvěrová smlouva
f) klient - splnění podmínek pro čerpání úvěru

Zjistili jsme, že u standardního klienta vyřízení hypotečního úvěru trvá průměrně 6 až 12 týdnů. V případě expresní hypotéky s čerpáním na základě návrhu na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí a existence expresního odhadu musí klient počítat s dobou minimálně 2 týdny. Z naší analýzy rovněž vyplývá, že u velkých tradičních bank (Česká spořitelna, Hypoteční banka nebo Komerční banka) lze zpravidla hypoteční úvěr sjednat v průměru rychleji než u menších bank. Tradiční banky většinou disponují rozsáhlejším aparátem pro vyřizování hypotečních úvěrů včetně široké sítě poradců, odhadců a dalších pracovníků, kteří se na vyřizování hypotéky podílejí. Pokud tak klient potřebuje vyřídit hypoteční úvěr co nejrychleji, měl by zvážit jednotlivé nabídky hypoték na trhu nejen z hlediska úrokové sazby či poplatků, ale zaměřit by se měl i na to, u jaké banky si daný hypoteční úvěr sjednat.

Následující tabulka uvádí přehled bank na českém trhu s informací o rychlosti sjednání hypotečního úvěru ve srovnání s průměrnou dobou pro vyřízení hypotéky, která je dle našeho průzkumu 6 až 12 týdnů.

Banka	Délka sjednání hypotéky oproti průměru
Air Bank	standardní doba
Banka CREDITAS	standardní doba
Česká spořitelna	kratší doba
ČSOB / Hypoteční banka	kratší doba
Equa bank	delší doba
Fio banka	standardní doba
Komerční banka	kratší doba
mBank	delší doba
MONETA Money Bank	standardní doba
Raiffeisenbank	standardní doba
Sberbank	delší doba
UniCredit Bank	delší doba

Zdroj: analýza Scott & Rose + informace od jednotlivých bank

Kolik klient potřebuje vlastních financí aneb loan to value

Česká národní banka během koronavirové krize výrazně zmírnila doporučení pro posuzování nových hypotečních úvěrů. První uvolnění pravidel pro poskytování hypoték přišlo od 1. dubna 2020, kdy Bankovní rada ČNB rozhodla o zvýšení limitu ukazatele LTV (výše hypotéky v poměru k hodnotě zastavované nemovitosti) z původních 80 % na 90 %. To pro klienty v praxi znamená, že banky mohou půjčit klientovi až 90 % hodnoty vybrané nemovitosti, 10 % z ceny nemovitosti musí klient uhradit ze svých finančních zdrojů. Možnost poskytovat maximálně 15 % celkového objemu hypoték s LTV mezi 80 % a 90 % ČNB rovněž zrušila.

Komerční banky však mohou v současnosti nad rámec doporučení České národní banky uplatnit 5% výjimku pro hypotéky s vyšším ukazatelem LTV. To znamená, že banky mohou výjimečně poskytnout tzv. stoprocentní hypotéku, kdy žadatel o úvěr nemusí mít vlastní zdroje. Je však velmi pravděpodobné, že banky tuto výjimku budou uplatňovat ojediněle, některé banky ji nevyužijí vůbec.

Od 1. dubna 2020 došlo zároveň ke změnám u stávajících limitů dvou ukazatelů, a to DSTI a DTI. Limity ukazatele DSTI (maximální výše měsíční splátky úvěru k měsíčnímu příjmu klienta) se nejprve zvýšila ze 45 % na 50 %. Bankovní rada však následně 18. června 2020 tento ukazatel zcela zrušila.

Limit ukazatele DTI (maximální výše zadlužení klienta k jeho ročnímu příjmu) byl zrušen již 1. dubna 2020. Podle původního doporučení České národní banky celkový dluh žadatele neměl být vyšší než devítinásobek ročního čistého příjmu.

A jak je to v praxi?

V rámci naší analýzy jsme se mimo jiné zaměřili i na to, v jakém objemu banky na českém trhu poskytují svým klientům hypotéky s vyšším LTV, tj. LTV nad 80 do 90 % včetně. Abychom však nevycházeli pouze z dat z našeho průzkumu, obrátili jsme se zároveň přímo na jednotlivé banky a požádali je o sdělení, kolik procent z celkového objemu poskytnutých hypotečních úvěrů činí hypotéky s LTV nad 80 % do 90 % včetně. Naše získaná data z vlastního průzkumu jsme následně porovnali s informacemi, které nám banky poskytly.

Ačkoliv nám některé banky konkrétní poměr poskytnutých hypotečních úvěrů s LTV nad 80 % do 90 % včetně vůči celkovému objemu sjednaných hypoték nesdělily, ukázalo se, že velké tradiční či specializované banky (Česká spořitelna, Hypoteční banka nebo Komerční banka) mohou klientovi nabídnout individuálnější přístup a řešení nestandardních případů včetně vyššího LTV více než menší banky. Zatímco menší banky (Banka CREDITAS, Equa bank, Fio banka nebo mBank) poskytly za sledované období hypotéky s LTV nad 80 % do 90 % včetně v řádu pár jednotek procent, velké banky (Česká spořitelna, Hypoteční banka nebo Komerční banka) poskytly těchto úvěrů daleko více než menší banky, a to až pětinásobně.

Pokud bychom brali v potaz příklad uvedený na začátku článku, klient by musel mít v případě hypotéky s 80% LTV našetřeno 760 000 Kč, což není zrovna málo. V případě hypotéky s 90% LTV by mu stačila "pouze" polovina, tj. 380 000 Kč. V případě, že by měl našetřeno pouze 10 % z ceny nemovitosti, snadněji by získal hypotéku pravděpodobně u velkých tradičních bank, které s tímto rozsahem LTV poskytují daleko větší objem úvěrů než menší banky, které je nabízejí pouze ve výjimečných případech. Získání takové hypotéky proto není nic snadného a menší banky si nemohou dovolit poskytovat hypotéky s vyšším LTV nad 80 % zcela běžně, proto si poskytnutí takového úvěru důkladně rozmyslí. Větší tradiční banky hypotéky s vyšším LTV nad 80 % samozřejmě také neposkytnou každému klientovi, který si o ni zažádá, nicméně vzhledem k větším objemům sjednaných hypoték oproti menším bankám si mohou dovolit nabídnout specifické či individuální hypotéky s vyšším LTV širšímu okruhu klientů.

Následující tabulka uvádí, kolik procent z celkového objemu poskytnutých hypotečních úvěrů činily u bank na českém trhu hypotéky s LTV nad 80 % do 90 % včetně za období červen 2019 - květen 2020.

Banka	Poměr hypoték nad 80 % LTV dle sdělení bank	Poměr hypoték nad 80 % LTV dle výzkumu Scott & Rose
Air Bank	10 %	nezjištěno
Banka CREDITAS	3,5 %	nezjištěno
Česká spořitelna	13 - 17 %	17 %
ČSOB / Hypoteční banka	v limitu stanoveném ČNB (konkrétní procento banka neposkytla)	16 - 20 %
Equa bank	6 - 7 %	11 %
Fio banka	3 %	nezjištěno
Komerční banka	banka informaci neposkytuje	17 %
mBank	6 %	17 %
MONETA Money Bank	banka informaci neposkytuje	10 %
Raiffeisenbank	v limitu stanoveném ČNB (konkrétní procento banka neposkytuje)	18 %
Sberbank	banka informaci neposkytuje	3 %
UniCredit Bank	6 %	5 %

Zdroj: analýza Scott & Rose + informace od jednotlivých bank

Úrokové sazby postupně klesají, klient však musí dávat pozor na sazby "od"

Ke snížení úrokových sazeb přistoupila v průběhu koronavirové krize většina bank (s ohledem na postupné snižování základní repo sazby ČNB). Nabídka hypotečních úvěrů na českém trhu je však stále velmi různorodá a banky nabízejí různé úrokové sazby, které se v konkurenčním srovnání liší téměř o jeden procentní bod.

Průměrná úroková sazba hypotečních úvěrů je podle ukazatele Fincentrum Hypoindex současně 2,11 % p.a. Řada klientů však úrokovou sazbu, kterou banky prezentují (a která je v mnoha případech nížší než uvedená průměrná úroková sazba), nemůžou dostat. Je proto třeba zdůraznit a klient by si měl při srovnávání hypotečních úvěrů uvědomit, že se zpravidla jedná o orientační úrokovou sazbu (sazba "od"), tj. minimální úrokovou sazbu, za kterou je možné hypoteční úvěr sjednat. Proto ačkoliv konkrétní úroková sazba vypadá lákavě, není zárukou, že ji klient reálně dostane. Skutečnou úrokovou sazbu se klient dozví až po vyhodnocení jeho žádosti včetně scoringu (proces, během kterého je prověřena klientova schopnost dlouhodobě splácet hypoteční úvěr).

Každá banka sice prezentovanou úrokovou sazbu musí určitému procentu klientů poskytnout, jinak by ji nemohla uvádět, počet klientů, kteří na ni však dosáhnou, není příliš velký. Celý schvalovací proces hypotečního úvěru je tak individuální, že klient nemůže dopředu počítat s úrokovou sazbou, kterou u dané banky uvidí na webových stránkách či orientační webové kalkulačce.

Kromě úrokové sazby je důležité sledovat rovněž RPSN, tedy roční procentní sazbu nákladů. Tato sazba v sobě zahrnuje nejen úrokovou sazbu, ale také všechny náklady, které banka účtuje klientovi od sjednání po úplné splacení úvěru. Jedná se například o poplatek za sjednání úvěru, poplatek za vedení úvěrového účtu, administrativní poplatky, pojistné za pojištění schopnosti splácet, apod. RPSN je tak ukazatelem celkových nákladů na úvěr, proto i když klientovi banka nabízí nízkou úrokovou sazbu, neznamená to, že je to nejvýhodnější nabídka na trhu. V současné době je průměrná RPSN dle ukazatele České bankovní asociace ve výši 2,37 % p.a., tj. o více než 0,2 p.b. vyšší než průměrná úroková sazba hypotečních úvěrů.

Kalkulačku hypotečních úvěrů najdete zde

Hypotéka bez poplatku, nebo s poplatkem?

Stejně jako v případě úrokových sazeb, i v poplatcích spojených s vyřízením hypotečního úvěru se banky na českém trhu velmi různí. U některých bank je sjednání či vedení hypotéky zcela zdarma, některé banky mají však zcela odlišnou poplatkovou politiku a klient u nich zaplatí téměř za každou službu.

Poplatek za sjednání a vedení hypotečního úvěru již většina bank v současné době neúčtuje, výjimkou jsou Banka CREDITAS, Komerční banka a UniCredit Bank, které mají sjednání hypotéky zpoplatněno. Poplatek za odhad nemovitosti se zpravidla rozlišuje podle typu oceňované nemovitosti, za odhad bytu klient zaplatí přibližně 4 000 Kč, u rodinných domů je to přibližně 5 000 Kč. Konkrétní výši poplatku za provedení odhadu nemovitosti lze najít v sazebnících bank. Většina bank na českém trhu nabízí standardní čerpání hypotéky (tj. po zápisu zástavního práva do katastru nemovitostí) zdarma. „Malé banky“ nabízejí zdarma rovněž čerpání hypotéky pouze na základě návrhu na vklad, „velké banky“ mají toto čerpání zpoplatněno. Expresní čerpání hypotéky (tj. čerpání úvěru již druhý den od splnění podmínek pro čerpání) jako nadstandardní službu nabízí Česká spořitelna, ČSOB (Hypoteční banka), Equa bank, Fio banka, MONETA Money Bank a Raiffeisenbank. Ostatní banky tuto službu neposkytují (resp. klientům negarantují čerpání do druhého dne), nicméně na českém hypotečním trhu je běžné, že je hypotéka čerpána již druhý den po podání žádosti klientem, v urgentních případech i v den podání žádosti.

Následující tabulka uvádí přehled poplatků spojených s vyřízením hypotečního úvěru u bank na českém trhu.

Banka	Poplatek za sjednání úvěru	Poplatek za vedení úvěru	Poplatek za odhad nemovitosti	Poplatek za standardní čerpání	Poplatek za čerpání na návrh na vklad
Air Bank	zdarma	zdarma	4 500 Kč bytová jednotka / 5 500 rodinný dům	zdarma	zdarma
Banka CREDITAS	2 700 Kč	zdarma	4 500 Kč bytová jednotka / 5 400 rodinný dům	zdarma	zdarma
Česká spořitelna	zdarma	zdarma	3 900 Kč bytová jednotka / 4 900 rodinný dům	zdarma	2 000 Kč
ČSOB / Hypoteční banka	zdarma	150 Kč měsíčně	3 900 Kč bytová jednotka / 4 900 Kč rodinný dům	1 000 Kč	1 900 Kč
Equa bank	zdarma	zdarma	individuálně	zdarma	zdarma
Fio banka	zdarma	zdarma	individuálně	zdarma	zdarma
Komerční banka	2 900 Kč	zdarma	1 000 Kč zrychlené / 4 500 Kč standardní (bytová jednotka i rodinný dům)	zdarma	1 500 Kč
mBank	zdarma	zdarma	3 800 Kč bytová jednotka / 4 800 Kč rodinný dům	zdarma	zdarma
MONETA Money Bank	zdarma	zdarma	zdarma	500 Kč	1 000 Kč
Raiffeisenbank	zdarma	zdarma	4 900 Kč	zdarma	1 900 Kč
Sberbank	zdarma	zdarma	4 000 Kč bytová jednotka / 5 000 Kč rodinný dům	zdarma	1 500 Kč
UniCredit Bank	2 900 Kč	zdarma	4 500 Kč bytová jednotka / 5 300 Kč rodinný dům	zdarma	1 900 Kč

Zdroj: Finparáda.cz

Jak se zachovat při neschopnosti splácet hypotéku?

Hypotéka je zpravidla dlouhodobý úvěr na několik desítek let, v takovém časovém horizontu lze jen těžko plánovat a do cesty může klientovi vstoupit překážka, kvůli níž nebude schopen svůj závazek splácet. V první řadě by měl klient kontaktovat svou banku a seznámit ji s nastalou situací, komunikace klienta s bankou je v takových případech klíčová. Banka neschopnost splácet řeší odkladem splátek nebo prodloužením konečné doby splatnosti hypotéky. Postup závisí na předchozí platební historii a bezproblémové komunikaci s bankou. Krajní možností je, že banka nemovitost nabídne do dražby, aby formou prodeje získala peníze na umoření dluhu. Toto následuje, pokud klient dlouhodobě neplní závazky. Další možností je, že klient nemovitost prodá sám a ze získaných peněz dluh umoří.

Další možností, jak předejít odkladům splátek, dobrovolnému nebo nedobrovolnému prodeji financovaného majetku, či jiným krajním řešením, je možnost využít pojištění schopnosti splácet hypotéku, pokud si toto pojištění klient sjednal. Pojišťovna může v takovém případě za klienta uhradit celý nesplacený dluh, nebo mu se splácením pomoct dočasně tím, že za něj bude pravidelně hradit splátky bance. Takový způsob řešení neschopnosti splácet úvěr je pro klienta zpravidla nejvýhodnější, jelikož se nejedná o umělé posunutí splácení úvěru v čase, neprodlužuje se celková splatnost úvěru, a tím pádem se nenavyšuje ani celkový úrok, který klient bance zaplatí.

Kdo má problém získat hypotéku, nebo ji nedostane vůbec?

Při schvalování žádosti o hypotéku banky zkoumají řadu parametrů. Zajímají se například o věk, rodinný stav, výši a stabilitu příjmů, dosavadní platební morálku, výši výdajů, vlastních úspor a v neposlední řadě také o technický stav a cenu zastavované nemovitosti v dané lokalitě. V posledních měsících se však banky vzhledem ke koronavirové krizi daleko více zajímají o to, jakou profesi žadatel o hypotéku vykonává a zda se nejedná o práci, která by mohla být případným dalším vládním opatřením omezena či jinak ovliněna současnou situací spojenou s pandemií. Mezi rizikové obory se například řadí cestovní ruch, pohostinství nebo letecká doprava. Klienti s těmito profesemi mají proces sjednání hypotéky složitější a ne všechny banky jim úvěr poskytnou. Mírnější jsou banky zároveň k žadatelům, kteří jsou zaměstnaní, k podnikatelům banky zpravidla přistupují obezřetněji.

Z celé České republiky jsou nejméně úspěšní žadatelé o hypotéku v Praze. Je to dáno tím, že byty a domy jsou v hlavním městě oproti zbytku republiky dražší a lidé potřebují hypotéky na vyšší částky, na které jim však nestačí jejich příjmy. V uplynulých letech také rostly ceny nemovitostí rychlejším tempem než výdělky. O něco dostupnější bydlení mají například obyvatelé Brna, kde starší panelový byt s rozlohou 60 metrů čtverečních vyjde oproti Praze přibližně o milion korun méně. Vzhledem k tomu, že Brno nabízí dostatek pracovních příležitostí a solidní platy, byt na hypotéku je v druhém největším městě v Česku reálnější.

Související články:

Česká spořitelna zlevňuje hypotéky

Česká spořitelna garantuje úrokovou sazbu při převzetí hypotéky

Česká spořitelna zvýšila úrokové sazby u hypoték

V internetovém bankovnictví České spořitelny George lze nově spravovat i hypotéku

Jak změnily banky úroky u hypoték a dalších úvěrů koncem prosince?

Žebříčky a přehledy:

Žebříček s nejlepšími hypotékami a spotřebitelskými úvěry podle odborníků - zde

Přehled celé nabídky úvěrů - zde

Zpět

domů | zobrazit plnou verzi Spravovat nastavení cookies