Vyplatí se platit nájem, nebo splácet hypotéku?

24.4.2024 | Tomáš Smetana, zpráva hyponamíru.cz | foto: Depositphotos

foto

Řada rodin se rozhoduje mezi bydlením v nájmu a pořízením vlastního domova na hypotéku. Obě možnosti mají své výhody i nevýhody. Z pohledu budování majetku je vždy výhodnější pořízení vlastní nemovitosti na hypotéku. Při rozhodování mezi nájemním bydlením a pořízením vlastní nemovitosti na hypotéku většina lidí srovnává výši tržního nájemného s měsíční splátkou hypotéky. Která z částek je aktuálně vyšší?

Komu se vyplatí nájem

Bydlení v nájmu se vyplatí zejména těm, kteří se nechtějí vázat na jedno místo nebo teprve hledají vhodné místo pro život. Proto je častou volbou mladých jednotlivců či nesezdaných párů. Nájemní bydlení rovněž často využívají lidé bez vlastních úspor a nízkými příjmy. Zajištění nájemního bydlení je oproti koupě nemovitosti finančně méně náročné. Pronajímatelé obvykle vyžadují složení kauce ve výši dvou až tří nájmů. V nabídce realitních kanceláří jsou dostupné jak kompletně vybavené nemovitosti, tak i byty či domy, které si může nájemce zařídit dle vlastních představ.

Kdy je výhodnější zvolit vlastní bydlení

Vlastní bydlení je častou volbou lidí, kteří hledají jistotu a chtějí se takzvaně usadit. V podnájmu totiž nemáte nikdy jistotu, že vám pronajímatel prodlouží nájemní smlouvu na další období. Vlastní bydlení proto velmi často vyhledávají rodiny s dětmi. Vlastní byt či rodinný dům si řada Čechů pořizuje s pomocí hypotéky. Zájemci o hypotéku musí bance doložit dostatečně vysoký a stabilní příjem. Samozřejmostí je výborná platební morálka.

Kalkulačku hypotečních úvěrů na Finparadě najdete zde

Srovnání nákladů na bydlení – vlastní vs. nájemní

Při rozhodování mezi vlastním a nájemním bydlením je třeba srovnat i celkové náklady na provoz domácnosti. V případě vlastní nemovitosti si každý majitel hradí veškeré výdaje za drobnější opravy i rozsáhlejší rekonstrukce. Mezi pravidelné výdaje patří platby za energie (tzn. elektřinu a plyn), vodné, stočné, připojení k internetu, svoz komunálního odpadu, daň z nemovitosti a také pojištění nemovitosti a domácnosti. Majitelé bytů musí počítat i s platbou do fondu oprav, poplatky za správu domu a za energie ve společně užívaných prostorách.

Před nastěhováním do podnájmu většina majitelů vyžaduje složení kauce. Z ní jsou hrazeny případné zaviněné škody na vybavení domácnosti či nedoplatky. V případě nájmu je největším pravidelným výdajem nájemné. Nájemce si obvykle dodatečně hradí i výdaje za energie, vodné, stočné a připojení k internetu. Větší opravy si hradí majitel nemovitosti.

Žebříčky a přehledy:

Žebříček s nejlepšími hypotékami a spotřebitelskými úvěry podle odborníků - zde

Přehled celé nabídky úvěrů - zde

Vliv na osobní finance

„Největší překážkou v pořízení vlastního bydlení může být nedostatek vlastních úspor a nízký příjem. Pokud uvažujete o financování nemovitosti hypotékou, musíte z vlastních zdrojů pokrýt minimálně 10 % hodnoty pořizované nemovitosti (pozn. LTV u žadatelů o hypotéku do 36 let věku je 90 %, u ostatních pak 80 %),“ popisuje Miroslav Majer, CEO hyponamíru.cz.

Vývoj trhu s nemovitostmi: nyní je ideální doba pro koupi

Zájem o nemovitosti byl až do roku 2022 enormní. Snadná dostupnost hypoték, příznivé úrokové sazby, rostoucí příjmy i úspory domácností… Tyto okolnosti přiměly řadu Čechů k rozhodnutí pořídit si vlastní bydlení. Vysoká poptávka a současně omezená nabídka volných nemovitostí se promítla do cen bytů, rodinných domů i stavebních pozemků. Od roku 2010 do třetího čtvrtletí roku 2023 vzrostly podle dat Eurostatu ceny nemovitostí v Česku o 122 %.

Značnou část nemovitostí lidé financují za pomocí hypotéky. Boom zájmu o úvěry na bydlení utnuly vysoké úrokové sazby. Ty se na přelomu let 2022 a 2023 vyšplhaly až nad 6% hranici. Česká národní banka z důvodu extrémně vysoké inflace zvedla základní úrokovou 2T repo sazbu až na 7 %. Na této úrovni se držela rok a půl. Ceny nemovitostí vlivem slabé poptávky zaznamenaly pokles.

„V tuto chvíli již ČNB snižuje základní úrokové sazby, což se příznivě promítá i do úročení hypoték. V roce 2024 je očekáván postupné zlevňování hypoték. Nyní mají kupující poslední možnost získat nemovitost za ještě dobrých podmínek. Očekáváme, že snižování sazeb s sebou ponese rapidně větší zájem o nemovitosti a trh se rozjede a s ním i ceny. Proto bych neváhal a kupoval ještě teď,“ doporučuje Miroslav Majer.

Výrazná inflace minulých let se podepsala i do výše požadovaného nájemného (pozn. inflace v letech 2022 byla 15,1 % a v roce 2023 pak 10,7 %) a nájemní bydlení se tedy podražilo.

V Praze je výhodnější bydlet v nájmu

Průměrné tržní nájemné třípokojového bytu v Praze o výměře 60 metrů čtverečních se dnes pohybuje okolo 24 tisíc korun měsíčně. Byt o stejné podlahové ploše lze pořídit v průměru za 7,4 milionu korun. V případě financování nákupu tohoto bytu hypotékou (70 % LTV) byste při splatnosti 30 let a úrokové sazbě 5,39 % měsíčně spláceli 29 055 korun. Z našeho jednoduchého výpočtu vyplývá, že splátka hypotéky je o více než 5 tisíc korun vyšší než aktuální výše tržního nájemného.

Brno dohání v cenách nemovitostí

Prahu V případě Brna je situace obdobná – splátka hypotéky je nyní vyšší než měsíční nájemné. Na koupi šedesátimetrového bytu v dobrém technickém stavu v Brně si musíte připravit přibližně 6,6 milionu korun. Měsíční splátka hypotéky (70 % LTV) vychází při úrokové sazbě 5,39 % a splatnosti 30 let na více než 25 914 korun. Srovnatelný byt si lze dnes pronajmout za 17 000 korun měsíčně. Při bydlení v nájmu tedy dnes zaplatí o necelých 9 tisíc korun méně.

Splácet hypotéku se vyplatí v Ostravě

V Ostravě jsou oproti Praze a Brnu ceny nemovitostí podstatně nižší. Průměrná cena šedesátimetrového bytu se dvěma pokoji s pohybuje okolo 3,1 milionu korun. Při koupi takového bytu na hypotéku (70 % LTV) by byla měsíční splátka 12 172 korun (pozn. splatnost 30 let, úroková sazba 5,39 %). Za pronájem srovnatelného bytu v Ostravě mohou dnes pronajímatelé požadovat až 12 tisíc korun měsíčně. V případě Ostravy vychází výdaje za nájemné nebo hypotéku téměř srovnatelně.

Jaká je současná nabídka hypotečních úvěrů na českém trhu?

Následující tabulka uvádí současnou nabídku/srovnání hypotečních úvěrů u vybraných bank na českém trhu na základě modelového příkladu za těchto podmínek: nově sjednaný (nerefinancovaný) účelový hypoteční úvěr (koupě nemovitosti) ve výši 3 mil. Kč, při minimální úrokové sazbě do 80 % LTV s fixací na 5 let a splatností 30 let. Banky jsou seřazeny abecedně.

Banka	Únor 2024*		Březen 2024**		Duben 2024***
Banka	Úroková sazba v p.a.	Měsíční splátka úvěru	Úroková sazba v p.a.	Měsíční splátka úvěru	Úroková sazba v p.a.	Měsíční splátka úvěru
Air Bank	5,19 %	17 053 Kč	5,19 %	16 452 Kč	5,19 %	16 452 Kč
Česká spořitelna	5,39 %	16 976 Kč	5,29 %	16 784 Kč	5,29 %	16 784 Kč
ČSOB / Hypoteční banka	6,04 %	18 064 Kč	6,04 %	18 064 Kč	6,04 %	18 064 Kč
Fio banka	4,78 %	15 704 Kč	4,78 %	15 704 Kč	4,38 %	14 987 Kč
Komerční banka	5,89 %	17 775 Kč	5,69 %	17 394 Kč	5,69 %	17 394 Kč
mBank	7,64 %	21 265 Kč	7,64 %	21 265 Kč	6,04 %	18 064 Kč
MONETA Money Bank	4,49 %	15 183 Kč	4,29 %	14 829 Kč	4,74 %	15 631 Kč
Raiffeisenbank	5,59 %	17 204 Kč	5,39 %	16 828 Kč	5,39 %	16 828 Kč
UniCredit Bank	5,49 %	17 015 Kč	5,49 %	17 015 Kč	5,49 %	17 015 Kč

Zdroj: webové kalkulačky bank k datu k 20.2.2024*, k 7.3.2024** a k 14.4.2024***

Pozn.: Uvedené úrokové sazby jsou podmíněné sjednáním pojištění schopnosti splácet, a to s výjimkou mBank a Raiffeisenbank, které úrokové sazby sjednáním tohoto pojištění nepodmiňují.

Žebříček půjček
Kalkulačka hypoték
Sjednání hypotéky

Související články:

Vlastní bydlení je u nás pro mladé nedostupné, stát by se mohl inspirovat u sousedů

Jaké nabízí odměny banky v květnu?

Jak financovat nemovitost bez hypotéky

Digitalizace bank - co si nově můžete sjednat online?

Odměna až 24 000 Kč nebo televize. Jaké jsou nové odměny bank?

Zpět

domů | zobrazit plnou verzi