Jak zdanit prodej nemovitosti, příjmy z pronájmu nebo dividendy?

29.3.2023  |  Tomáš Smetana, zpráva BDO | foto: Depositphotos

Blíží se termín podání daňového přiznání, v řádném termínu ho lze předložit do 3. dubna, elektronicky do 2. května a s daňovým poradcem nejpozději do 3. července. Jak si již nyní naplánovat postup v případě, že jste prodali nemovitost, pronajímáte byt nebo pokud investujete například do akcií?

Zobraz diskusi (0)

Více o daních najdete zde: - Jak na daňové přiznání: co všechno se nově mění a na co si dát pozor? více zde  - Daňové přiznání: Co vše si můžete odečíst a kde ušetřit? více zde   - Daňové přiznání k dani z nemovitých věcí více zde   - Přehled legislativních novinek roku 2023 více zde - Paušální daň v roce 2023. Kolik budou nově podnikatelé platit? více zde - Kdo má letos šanci vyhnout se daňovému přiznání? více zde

Dividend z Česka se akcionář bát nemusí, zdaňovat v daňovém přiznání bude jen ty zahraniční

V časech vysoké inflace se mnoho lidí uchyluje k investování, aby ochránili své finance před znehodnocením. Mnoho z nich investuje do akcií společností, které vyplácejí svým akcionářům podíl na zisku neboli dividendy.

Pokud jde o české společnosti, nemusí se investoři daněním těchto příjmů zabývat. Pokud je totiž akciová společnost, která dividendy vyplácí, daňovým rezidentem v České republice, podléhají dividendy srážkové dani 15 %. Částka, kterou tedy akcionář dostává na účet, je již zdaněna a nemusí ji uvádět do daňového přiznání.

Povinnost uvádět příjem v daňovém přiznání má akcionář jen tehdy, pokud mu dividendy vyplácí akciová společnost, která je zahraničním daňovým rezidentem. V takovém případě je poplatník nucen ji do daňového přiznání uvést, a to buďto v Příloze č. 4 v rámci samostatného základu daně, nebo v sekci „příjem z kapitálového majetku“ v rámci běžného základu daně. Jakou z těchto variant zvolit záleží na tom, zda se poplatníkovi vyplatí využít samostatný základ daně bez progresivních sazeb daně (tedy 15 %), či běžný základ daně, kde se aplikují progresivní sazby daně, ale na druhou stranu se dají nárokovat nevyužité odpočty od základu daně a daňové slevy. V příslušných částech daňového přiznání se pak uvádí hrubá hodnota vyplacené dividendy, tedy bez započtení případných poplatníků brokera či zahraniční daně.

Jak danit pronájem bytu, garáže či místnosti

Daně z příjmu se vztahují také na pronajaté byty či jiné nemovitosti. Přiznání pak musí vyplnit i ti, kteří pronajímají jen část svého majetku – jako třeba jen jednu místnost nebo například garáž.

Nicméně zaměstnanci přivydělávající si pronájmem méně než 6 000 Kč za rok nemusí za splnění určitých podmínek přiznání k dani z příjmu vůbec řešit. Na osoby bez jiných zdanitelných příjmů se vztahuje limit 15 000 Kč ročně, typicky se to týká důchodců, nepracujících studentů a osob na rodičovské dovolené.

K vypočítání daně stačí vědět, kolik poplatník v minulém roce na pronájmu vydělal – základem daně je zisk z pronájmu. Tedy obdržené nájemné ponížené o výdaje spojené s pronájmem – sem lze zahrnout odpisy nemovité věci, daň z nemovitosti, poplatek za realitní kancelář, náklady na nábytek, úroky z financování nemovité věci či výdaje na opravy nebo pojištění nemovité věci. Pokud pronajímatel nechce evidovat skutečné výdaje spojené s pronájmem, může použít výdajový paušál ve výši 30 % příjmů, a to do maximální částky 600 000 Kč.

Po odečtení výdajů od příjmů pak zůstane základ daně, ze kterého musí poplatník zaplatit 15% daň. Pokud by však zisk z pronájmu nemovitostí či součet dílčích základů daně přesáhl částku větší než 48násobek průměrné mzdy, tzn. 1 867 728 Kč za zdaňovací období roku 2022, základ daně nad tento limit podléhá již 23% sazbě daně.

Výše uvedené platí pro dlouhodobé nájmy. Odlišný režim má příjem z krátkodobých nájmů zejména přes zprostředkovatelské platformy, který se považuje za příjem z poskytování ubytovacích služeb, a tedy provozování samostatné výdělečné činnosti.

Při prodeji nemovitosti se dani lze vyhnout

I na prodej nemovitých věcí se vztahuje daň z příjmu. Sazba daně z prodeje nemovitých věcí je mezi 15 % a 23 %. Daň se počítá pouze ze zisku, tedy z kladného rozdílu mezi prodejní a pořizovací cenou a výdaji spojenými s jejím prodejem. Velká část prodávajících je od daně z prodeje nemovitosti však osvobozena, protože splňují některou z podmínek osvobození příjmu, které jsou obsažené v zákoně o daních z příjmů.

Daň z příjmu z prodeje nemovitosti fyzická osoba nemusí platit, pokud je vlastníkem nemovitosti déle než 5 let (v roce 2021 se časový limit prodloužil z 5 na 10 let, týká se ale jen nemovitostí nabytých po 1. lednu 2021). Poplatník je od platby daně osvobozen také v případě, že v nemovitosti sám bydlel minimálně 2 roky bezprostředně před jejím prodejem. Pokud nemovitost vlastní manželé, stačí, když v ní bydlel alespoň jeden z nich.

Splnění podmínky bydlení nemusí nutně znamenat, že musíte mít nemovitost uvedenou jako trvalé bydliště v občanském průkazu. Stačí, pokud při případné kontrole prokážete, že jste v nemovité věci bydleli, a to například doručenou korespondencí (výpisy z banky, účty za energie), dokumenty s energiemi nebo internetem, který je vedený na dané adrese na jméno poplatníka, případně čestným prohlášením či svědeckou výpovědí souseda.

Pokud poplatník nesplňuje žádnou z předchozích podmínek, má ještě v některých případech šanci využít osvobození od daně tím, že do konce roku následujícím po roce prodeje dané nemovitosti použije peníze z prodeje na tzv. uspokojení další vlastní bytové potřeby. Tím se rozumí koupě bytu nebo domu, rekonstrukce nebo výstavba na koupeném pozemku nebo splacení úvěru, který byl použit na uspokojení bytových potřeb. Záměr toto osvobození využít je však nutné oznámit na finanční úřad do termínu pro podání daňového přiznání za dané období.

Osvobození od daně se týká pouze fyzických osob, které nemají nemovitost zařazenou v obchodním majetku. V některých případech může vzniknout povinnost poplatníka oznámit osvobozené příjmy na finanční úřad. Toto platí v situaci, kdy osvobozený příjem přesáhne 5 milionů Kč a údaje si správce daně nemůže zjistit z rejstříků a evidencí, do kterých má přístup. Jedná se tedy např. o situaci prodeje nemovité věci nezapsané v katastru nemovitostí či prodej nemovitosti v zahraničí. Oznámení se podává do termínu daňového přiznání za daný kalendářní rok.

Prodej movitých věcí je osvobozen od daně z příjmů pokud fyzická osoba prodává movitou věc (jiná než nemovitá), daň z příjmu se na ni většinou nevztahuje. Výjimkou jsou motorová vozidla, letadla nebo lodě, u kterých musí pro osvobození příjmu přesahovat doba mezi jejich koupí a prodejem jeden rok. U movitých věcí, které byly zařazeny do obchodního majetku, lze tento příjem osvobodit až po 5 letech po vyřazení z obchodního majetku.

Související články:

Vyplatí se platit nájem, nebo splácet hypotéku?

Co je to flipování nemovitostí a vyplatí se vůbec někdy?

Tipy pro daňové přiznání

Max banka přichází s novou nabídkou vkladových produktů

Daňové přiznání: Co vše si můžete odečíst a kde ušetřit?

Zpět