Maximální hypotéka v roce 2025: Co rozhoduje o výši úvěru?

26.6.2025 | Tomáš Smetana, Hyponamíru.cz | foto: Shutterstock

foto

Chcete hypotéku a zajímá vás, jakou částku vám banka schválí? Výše úvěru se liší případ od případu a závisí nejen na příjmu, ale i na věku žadatele, hodnotě nemovitosti nebo dalších finančních závazcích. Jak banky hodnotí žádosti a podle čeho určují maximální možnou hypotéku, si vysvětlíme v tomto článku.

„Každá banka má pro schvalování hypoték vlastní metodiku. Nezávislý hypoteční poradce zná přístup jednotlivých bank a může vám výrazně pomoci při výběru vhodného financování. Některé banky například nabízejí příznivější podmínky pro OSVČ,“ doplňuje Miroslav Majer, CEO fintech startupu Hyponamíru.cz.

Maximální výše hypotéky

Nejvyšší částka hypotéky není pevně stanovená. Odvíjí se především od hodnoty zastavované nemovitosti, výše a struktury vašich příjmů a také od stávajících finančních závazků. Banka je ze zákona povinna ověřit, zda budete schopni úvěr řádně splácet. Při posuzování žádosti se navíc musí řídit platnou legislativou a limity stanovenými Českou národní bankou (ČNB).

Limity ČNB hypotéka

Centrální banka má k dispozici tři úvěrové ukazatele, a to LTV, DTI a DSTI. Aktuálně je pro banky závazná pouze hranice ukazatele LTV, zbývající dva mají pouze formu doporučení. V praxi ovšem banky k těmto limitům do určité míry stále přihlížejí.

Ukazatel LTV představuje procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti. V současnosti je horní hranice tohoto ukazatele pro žadatele starší 36 let stanovena na 80 %. Pokud tedy například banka odhadne hodnotu nemovitosti na 5 milionů korun, maximální výše hypotéky bude 4 miliony korun (tzn. maximální hypotéka při LTV 80 %).

Maximální hypotéka pro mladé do 36 let může být vyšší. V jejich případě je horní hranice LTV až 90 %. K pořízení nemovitosti tak potřebují ze svých vlastních prostředků pouze 10 % její odhadní hodnoty. Nad maximální hranici LTV mohou banky poskytovat úvěry pouze na výjimku.

Zástava nemovitosti a LTV

Hypotéka musí být vždy zajištěna nemovitostí. Zástavní právo se nejčastěji sjednává na byty, rodinné domy nebo stavební pozemky. Při výpočtu ukazatele LTV se vychází z odhadní ceny nemovitosti. Ta může být v některých případech nižší než kupní cena. S tím je třeba počítat při stanovení požadované výše úvěru.

Hypotékou lze za určitých podmínek financovat i chalupu nebo chatu. Banky jsou však opatrnější a často požadují více vlastních prostředků než u bytu nebo rodinného domu. Maximální hypotéka na rekreační objekt obvykle dosahuje 70 až 80 % z odhadní ceny nemovitosti. Pokud je ale objekt v dobrém stavu, napojený na sítě a vhodný k celoročnímu užívání, může banka nabídnout úvěr za standardních podmínek s vlastním vkladem ve výši 10 až 20 %.

Limity DTI a DSTI v roce 2025

V současné době centrální banka nestanovuje závazné horní hranice pro ukazatele DTI a DSTI. Jde o dva důležité parametry, které ukazují, zda je hypotéka podle příjmu žadatele reálně udržitelná. DTI vyjadřuje poměr celkového zadlužení k čistému ročnímu příjmu, DSTI pak poměr měsíčních splátek všech dluhů k čistému měsíčnímu příjmu.

Jak se počítá DSTI?

Zohledňují se všechny pravidelné měsíční splátky úvěrů, včetně nové hypotéky, které se vydělí čistým měsíčním příjmem žadatele. Výsledné procento ukazuje, kolik ze svého příjmu měsíčně věnuje na splácení závazků.

Jak se počítá DTI?

Sečte se celková výše všech dluhů žadatele (včetně nové hypotéky) a výsledná částka se vydělí ročním čistým příjmem. Výsledkem je násobek, který ukazuje, kolikrát převyšuje zadlužení roční příjem žadatele.

Aktuálně doporučené limity:

DSTI: 40 % čistého měsíčního příjmu (pro žadatele do 36 let 50 %).

DTI: Osminásobek čistého ročního příjmu (pro žadatele do 36 let devítinásobek)

„Tyto ukazatele mají pro poskytovatele hypoték pouze doporučující charakter. Banky je mohou zahrnout do svých interních pravidel, ale nejsou povinny je striktně dodržovat. Při posuzování žádostí o hypotéku tak mají větší volnost. Pokud však doporučené hodnoty překročí, měly by být obezřetnější a přistoupit k individuálnímu posouzení rizik,“ doplňuje Marek Pavlík, CEO portálu HypotecniKalkulacka.cz.

Proč mají mladí do 36 let výhodnější podmínky?

Mírnější podmínky pro získání hypotéky mají mladým lidem usnadnit cestu k vlastnímu bydlení. Řada z nich teprve začíná budovat kariéru a nemá dostatek úspor na akontaci. Zároveň jsou pro banky atraktivní cílovou skupinou, protože mají před sebou dlouhý produktivní život, a tedy i dostatek času na splacení úvěru. Navíc banky v mladých žadatelích vidí dlouhodobé klienty, kterým mohou v budoucnu nabídnout další služby a produkty, od běžného účtu až po investice.

Hypotéka podle příjmu

Banky se při schvalování hypotéky vždy zajímají o výši vašich příjmů. Obecně platí, že s vyšším příjmem lze dosáhnout na vyšší hypotéku. Pokud jeden příjem nestačí, může situaci zlepšit další spolužadatel.

Kromě výše příjmu je důležitý i jeho zdroj. V případě zaměstnanců banky obvykle vyžadují potvrzení o výši příjmu od zaměstnavatele a zohledňují pravidelný měsíční příjem z pracovního poměru. U osob samostatně výdělečně činných (OSVČ) se výše příjmu posuzuje podle daňového přiznání.

Banky mohou při posuzování žádosti přihlédnout i k dalším typům příjmů – například k příjmům z pronájmu, rodičovskému příspěvku, důchodu nebo výživnému. Každý z těchto příjmů je hodnocen individuálně a záleží na přístupu konkrétní banky, zda a v jaké výši jej započítá.

Příklad: Maximální hypotéka při příjmu 40 000 Kč

V následujícím příkladu si ukážeme, jak vysokou hypotéku může získat žadatel s čistým měsíčním příjmem ze zaměstnání ve výši 40 000 Kč. Žadatel je starší 36 let a nemá žádné další úvěrové závazky.

Pokud se banka bude řídit doporučenými limity ČNB pro ukazatele DTI a DSTI, platí následující:

DTI: maximální výše hypotéky činí 3 840 000 Kč, což odpovídá osminásobku ročního příjmu (40 000 Kč × 12 měsíců × 8).

DSTI: měsíční splátka hypotéky by neměla překročit 16 000 Kč, což je 40 % měsíčního čistého příjmu.

Jak dosáhnout na co nejvyšší hypotéku

„Maximální limit úvěru na bydlení můžete do určité míry ovlivnit sami. V první řadě se snažte maximalizovat svůj čistý příjem. Současně se pokuste snížit stávající závazky. Pokud je to možné, splaťte jiné půjčky. Nezapomeňte, že za úvěrový závazek považují banky i sjednaný kontokorent nebo limity na kreditních kartách, a to i v případě, že je aktuálně nečerpáte,“ radí Miroslav Majer z Hyponamíru.cz.

Zvažte také přidání spoludlužníka, který zvýší celkový posuzovaný příjem. Máte-li možnost, prodlužte dobu splatnosti hypotéky na co nejdelší dobu. Nižší měsíční splátky zlepší ukazatel DSTI a tím zvýší vaši šanci na vyšší úvěr.

Přidání druhé nemovitosti do zajištění může výrazně zvýšit šanci na získání vyšší hypotéky. V některých případech je tak možné dosáhnout na maximální výši hypotéky i bez vlastních úspor, protože celková hodnota zajištění převyšuje kupní cenu.

Jaká je současná nabídka hypotečních úvěrů na českém trhu?

Následující tabulka uvádí současnou nabídku/srovnání hypotečních úvěrů u vybraných bank na českém trhu na základě modelového příkladu za těchto podmínek: nově sjednaný (nerefinancovaný) účelový hypoteční úvěr (koupě nemovitosti) ve výši 3,5 mil. Kč, při minimální úrokové sazbě do 80 % LTV s fixací na 3 roky a splatností 30 let. Banky jsou seřazeny abecedně.

Banka	Duben 2025*		Květen 2025**		Červen 2025***
Banka	Úroková sazba v p.a.	Měsíční splátka úvěru	Úroková sazba v p.a.	Měsíční splátka úvěru	Úroková sazba v p.a.	Měsíční splátka úvěru
Air Bank	4,49 %	17 713 Kč	4,49 %	17 713 Kč	4,49 %	17 713 Kč
Česká spořitelna	4,69 %	18 277 Kč	4,69 %	18 277 Kč	4,59 %	18 063 Kč
ČSOB /ČSOB Hypoteční banka	5,04 %	18 874 Kč	5,04 %	18 874 Kč	5,04 %	18 874 Kč
Fio banka	4,28 %	17 279 Kč	4,18 %	17 075 Kč	4,18 %	17 075 Kč
Komerční banka	4,69 %	18 131 Kč	4,69 %	18 132 Kč	4,69 %	18 132 Kč
mBank	4,99 %	18 767 Kč	4,99 %	18 767 Kč	4,79 %	18 342 Kč
MONETA Money Bank	3,99 %	16 689 Kč	3,99 %	16 689 Kč	3,99 %	16 689 Kč
Partners Banka	4,59 %	17 926 Kč	4,39 %	17 506 Kč	4,39 %	17 506 Kč
Raiffeisenbank	4,59 %	17 922 Kč	4,59 %	17 922 Kč	4,49 %	17 714 Kč
UniCredit Bank	4,49 %	17 713 Kč	4,49 %	17 713 Kč	4,39 %	17 506 Kč