Žebříčky Přehledy

Jaké změny nastanou u hypoték od září 2024?
11.7.2024  |  Tomáš Smetana, zpráva Hyponamíru | foto: Hyponamíru

Česká národní banka nastavuje limity úvěrových ukazatelů pro poskytování hypoték. Aktuálně je pro banky závazná pouze horní hranice ukazatele LTV. V našem článku se dozvíte, jaké podmínky musíte splnit pro bezproblémové získání hypotéky v roce 2024.


„Zatímco do okamžiku účinnosti novely zákona o České národní bance v roce 2022 měly pro banky hranice úvěrových ukazatelů pouze charakter doporučení, dnes jsou pro ně právně závazné. Centrální banka nastavuje horní hranice úvěrových ukazatelů prostřednictvím opatření obecné povahy. V případě potřeby může hranice vybraných ukazatelů i zrušit,“ doplňuje Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamiru.cz.

V současné době je pro banky závazná pouze hranice ukazatele LTV. Pro žadatele o hypotéku mladší 36 let je horní hranice tohoto ukazatele 90 % a u starších žadatelů pak 80 %. ČNB doporučuje poskytovatelům hypoték obezřetnost při posuzování žádostí, u nichž úvěrový ukazatel LTV přesahuje horní hranici.

Limity v roce 2024 pro žadatele do 36 let: Limity v roce 2024 pro žadatele nad 36 let:
LTV: 90 % LTV: 80 %
DTI: 8 (doporučená hranice) DTI: 8 (doporučená hranice)
DSTI: 40 % (doporučená hranice) DSTI: 40 % (doporučená hranice)

„Horní hranice ukazatelů DTI a DSTI není aktuálně stanovena. ČNB ale doporučuje obezřetnost. Poskytovatelé by měli vysoce obezřetně posuzovat žádosti o poskytnutí spotřebitelského úvěru na bydlení, u nichž by úvěrový ukazatel DTI přesáhl hodnotu 8. V případě ukazatele DSTI je třeba postupovat obezřetně, pokud úvěrový ukazatel přesáhne úroveň 40 %,“ doplňuje Miroslav Majer.

Žebříček hypotečních úvěrů najdete na Finparádě zde

Proč došlo ke zrušení horních hranic ukazatelů DTI a DSTI?



ČNB s účinností od 1. ledna 2024 deaktivovala horní hranici ukazatele DTI. Členka bankovní rady Karina Kubelková k tomuto rozhodnutí uvedla: „Vyšší úrokové sazby a utlumená hypoteční aktivita výrazněji omezují rizika související s úrovní příjmů žadatelů a řízení těchto rizik ponecháváme plně na poskytovatelích.“ Horní hranici ukazatele DSTI centrální banka zrušila k 1. červenci 2023. ČNB tento krok odůvodnila výrazným propadem zájmu o hypoteční úvěry a také tím, že v té době byla dostatečně omezujícím faktorem vysoká úroková sazba.

Změny od září 2024



V červnu 2023 vláda schválila novelu zákona o spotřebitelském úvěru, jejíž součástí je několik úprav v oblasti předčasného splacení hypoték a dalších spotřebitelských úvěrů na bydlení (tzn. úvěrů ze stavebního spoření). Změny vyplývající z této novely začnou platit od 1. září 2024.

Nově si banka v určitých případech může při předčasném splacení hypotéky před vypršením sjednané doby fixace naúčtovat až 1 % z předčasně splacené části celkové výše úvěru. Existuje ovšem řada možností, kdy je ze zákona předčasné splacení bez poplatku.

Co očekávat v roce 2024?



V letošním roce lze očekávat návrat k růstu hypotečního trhu. Inflace ustoupila a centrální banka pokračuje v pozvolném snižování základních úrokových sazeb v ekonomice. Na pokles sazeb reagují i banky, které snižují nabídkové sazby hypoték. V polovině roku 2024 se již nejlepší nabídky dostávají pod psychologickou hranici 5 %.

Na nemovitostním trhu je patrné mírné oživení. Na trh se pozvolna vracejí kupující, kteří chtějí financovat vlastní bydlení hypotékou. I když jsou sazby stále výše než před několika lety, kupující si uvědomují, že ceny nemovitostí již níže nepůjdou. Spíše naopak. Roste především cena práce a pravděpodobnost výraznějšího zlevnění stavebních materiálů je velmi malá.

Definice úvěrových ukazatelů:



LTV (Loan to Value) – je procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti. Příklad: Pokud je výše poskytnuté hypotéky 3,5 milionu korun a hodnota zastavené nemovitosti 5 milionů korun, bude hodnota ukazatele LTV rovna 70 %. Hodnota LTV nepřekročila hodnotu stanovenou ČNB.

DTI (Debt to Income) – ukazatel DTI je poměr výše celkového zadlužení zájemce o hypotéku a výše jeho čistého ročního příjmu. Pomocí tohoto ukazatele poskytovatel hypotéky zjistí, zda nebude žadatel o úvěr předlužený. Příklad: Pokud je výše poskytnuté hypoték 3,5 milionu korun, bude hodnota ukazatele DTI při čistém ročním 500 tisíc korun dosahovat hodnoty 7.

DSTI (Debt Service to Income) – ukazatel DSTI představuje procentní poměr mezi výší měsíčních splátek všech úvěrů žadatele o hypotéku a jeho čistým měsíčním příjmem. Příklad: Pokud je výše měsíčních splátek hypotéky 15 tisíc korun, bude hodnota ukazatele DSTI při čistém měsíčním příjmu 40 tisíc korun 37,5 %.

Jaká je současná nabídka hypotečních úvěrů na českém trhu?



Následující tabulka uvádí současnou nabídku/srovnání hypotečních úvěrů u vybraných bank na českém trhu na základě modelového příkladu za těchto podmínek: nově sjednaný (nerefinancovaný) účelový hypoteční úvěr (koupě nemovitosti) ve výši 3 mil. Kč, při minimální úrokové sazbě do 80 % LTV s fixací na 5 let a splatností 30 let. Banky jsou seřazeny abecedně.

Banka Duben 2024* Květen 2024** Červen 2024***
Úroková sazba v p.a. Měsíční splátka úvěru Úroková sazba v p.a. Měsíční splátka úvěru Úroková sazba v p.a. Měsíční splátka úvěru
Air Bank 5,19 % 16 452 Kč 5,19 % 16 452 Kč 5,19 % 16 452 Kč
Česká spořitelna 5,29 % 16 784 Kč 5,19 % 16 595 Kč 5,09 % 16 408 Kč
ČSOB / Hypoteční banka 5,99 % 17 967 Kč 5,99 % 17 967 Kč 6,14% 18 257 Kč
Fio banka 4,38 % 14 987 Kč 4,68 % 15 523Kč 4,68 % 15 523Kč
Komerční banka 5,69 % 17 394 Kč 5,29 % 16 622 Kč 5,29 % 16 622 Kč
mBank 6,04 % 18 064 Kč 6,04 % 18 064 Kč 6,04 % 18 064 Kč
MONETA Money Bank
 4,44 % 15 094 Kč 4,99 % 16 086 Kč 4,89 % 15 904 Kč
Raiffeisenbank 5,39 % 16 828 Kč 5,39 % 16 828 Kč 5,29 % 16 641 Kč
UniCredit Bank 5,49 % 17 015 Kč 5,49 %3 17 015 Kč 5,49 % 17 015 Kč
Zdroj: webové kalkulačky bank k datu k 4.4.2024*,  k 9.5.2024** a k 9.6.2024***

Pozn.: Uvedené úrokové sazby jsou podmíněné sjednáním pojištění schopnosti splácet, a to s výjimkou mBank a Raiffeisenbank, které úrokové sazby sjednáním tohoto pojištění nepodmiňují.

Žebříček hypotečních úvěrů Obrázek: Pokračuj
Kalkulačka hypotečních úvěrů Obrázek: Pokračuj
Sjednání hypotečního úvěru Obrázek: Pokračuj







Související články:
Srovnání hypotečních úvěrů v dubnu

Produktové novinky bank v březnu aneb co nového pro nás banky připravily?

Potřebujete hypotéku a zároveň chcete v klidu spát?

Máte několik půjček a potřebujete je sloučit do jedné?

Přichází pojištění, které ochrání váš rozpočet v nejistých časech


Žebříčky a přehledy:
Žebříček s nejlepšími hypotékami a spotřebitelskými úvěry podle odborníků - zde
Přehled celé nabídky úvěrů - zde


Zpět


© 2023 Scott & Rose, spol. s r.o.